Инвесторам-частникам пора зарабатывать. В регионах.

Времена, когда вложения в московские новостройки окупались за год в два-три раза, позади; столичный рынок недвижимости «встал». Тем не менее, возможность заработать на новостройках сохраняется. Если, конечно, не зацикливаться на Москве, а обратить внимание на регионы.

Однако прежде чем вкладываться в региональный рынок, нужно получить о нем хотя бы общее представление. Тенденция такова. Рынки недвижимости регионов, отстающие от Москвы на 5 – 7 лет, активно развиваются. В провинцию приходят крупные московские девелоперские компании, которые приносят новые технологии и стандарты современного жилья. Их появление подхлестывает местных строителей. Они, в свою очередь, стараются не отставать от столичных «гастролеров».

Как сообщил Metrinfo.Ru вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев, за полугодие в целом по России цены увеличились на 13%, и ни о какой стагнации как в столице, связанной с усталостью потребителей после скачка цен, не может быть и речи. И строительные компании в регионах, по его мнению, нуждаются в деньгах частных инвесторов.
Впрочем, строительство идет в городах по-разному. В Перми и Омске, Белгороде, Ставрополье и Красноярске, в Волгограде и Нижнем Новгороде – строительный бум; а, например, в Вологодской области и Пензе – затишье на первичном рынке. Прежде всего, это связано с проблемой подключения новых зданий к изношенным коммуникациям и необходимостью восстановить инфраструктуру строительной индустрии.

Но в благополучных регионах постепенно складывается класс потенциальных потребителей квадратных метров. Если раньше работу найти было непросто даже в относительно крупных городах, а средние зарплаты всегда были ниже московских, то теперь тенденция обратная – рынок труда в регионах испытывает дефицит специалистов, разрыв в уровне доходов москвичей и провинциалов постепенно сокращается. Кое-где уже успел сформироваться «отложенный спрос», который, естественно, требует своего предложения.

Метр будет дорожать
«В городах России сейчас нужно решать проблему нехватки жилой площади. Проблема, как говорят, росла – росла и выросла. Например, в Нижнем Новгороде в год строят 0,22 квадратных метра на человека. Тут нужно строить не просто кварталами, а городами. Поэтому я убежден в том, что строить надо то, что пользуется спросом. Сейчас это – жилье эконом-класса в большинстве городов, где мы работаем», — говорит генеральный директор Компании «ПИК-Регион» Сергей Канаев. Напомним, что «ПИК-Регион» ведет девелоперскую деятельность в Московской и Ростовской областях, Краснодарском крае, Перми и Омске, Калуге, Ярославле, Нижнем Новгороде, так что руководитель фирмы имеет все основания для сравнений и обобщений.

Строители уверены, народ в России изголодался по их продукции. Но появление платежеспособного покупателя на рынке, где предложений недостаточно, провоцирует рост стоимости товара. И девелоперы уверяют в один голос – квадратный метр в цене будет только возрастать.

Угля в топку подбрасывают и административные барьеры с которыми, как ни стараются, не могут справиться идеологи проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Вероятно, еще долго будет проблемой получение землеотвода и разрешительной документации на строительство; высокие цены на энергоносители; дефицит стройматериалов, многие из которых приходится покупать заграницей.

«Удешевление себестоимости квадратного метра – задача в нынешних условиях безнадежная,   считает заместитель генерального директора компании «Пересвет-Регион» Василий Фетисов,   Это возможно только в том случае, если правительство, как когда-то в послевоенной Германии, примет специальную программу и предоставит существенные льготы и преференции компаниям, которые строят дешевое жилье. Пока этого нет и в проекте. Так что все будет развиваться по московскому сценарию – жилье будет дорожать, пока не ударится в порог покупательской способности населения, и даже представители среднего класса с трудом позволят себе купить даже двухкомнатную квартиру. После этого неизбежна стагнация». Напомним, что «Пересвет-Регион» строит в Волгограде, Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Сочи, Геленджике.

Читайте также  Ценовые "качели" на рынке недвижимости успокоились

              Стоимость строительства жилья и рыночные цены на недвижимость по регионам России

 

 

 

 

                                  Данные 2006 года и первого полугодия 2007 г.

 

Город, округ, регион Полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса/$ Средняя цена 1 кв. метра квартиры массового спроса в новостройке /$ Средняя цена кв.метра квартиры массового спроса на вторичном рынке/$
Москва 1743 4194 4270
Ханты-Мансийский автономный округ, Сургут 1182 2233 2323
Уфа 1013 2068 2151
Новосибирск 1134 1777 1830
Нижний Новгород 918, 1502 1697
Казань 809 1380 1573
Архангельск 907 1334 1468
Ямало-Ненецкий автономный округ 952 1379 1463
Кемерово 947 366 1450
Тула 907 1312 1443
Тверь 904 1360 1415
Кировск 871 1261 1400
Мурманск 877 1269 1370
Ярославль 999 1276 1353
Удмуртская республика 865 1249 1326
Республика Мордовия 852 1170 1276
Источник: Ассоциация строителей России

Пожалуйста, покупайте
Неудивительно, что в отсутствие преференций для компаний, строящих жилье «для народа», крупные девелоперские компании, прежде всего московские, предпочитают вкладывать средства в жилье бизнес-класса. Обязательные требования к проектам: кирпичный или монолитный дом различной этажности, квартиры улучшенной планировки, наличие подземного гаража и (или) парковки, благоустроенный двор, охраняемая территория.

Таковы жилые комплексы, возводимые в Ярославле (мкр. «Сокол», 1-я очередь, д. 1 – 7), жилые корпуса «Каскад», «Парус», «Изумрудная долина», «Эдельвейс» в Кемерове, новостройки в Заволжском и Центральном районе Твери, жилой дом в районе Кубяка в Калуге.

Мы обзвонили несколько городов, чтобы понять, насколько реально вложиться в строительный процесс и на какую сумму приблизительно рассчитывать. Никаких проблем на этапе телефонных переговоров мы не встретили. Напротив, нам с удовольствием называли цену «квадрата» и заверяли, что можно совершить покупку хоть сейчас.

Город Цена кв.м для покупателя на стадии строительства в нижнем ценовом сегменте/$
Сургут 1600 – 2000
Тула 1600 – 1800
Тверь 1280 – 1600
Ярославль 1288 – 1540
Саранск 776 – 960
Таганрог 677 – 716
Кемерово 1280
Белгород 2400
Калуга 1100

По данным Metrinfo.Ru

Советы частному инвестору
Разумеется, ни один самый квалифицированный специалист не может точно сказать, насколько окупятся вложения в конкретный проект. Однако общую линию поведения выбрать можно. Мы попытались собрать эти обобщения воедино:
— В регионах строится жилье бизнес-класса и эконом-класса. Последнее часто возводят местные подрядчики, иной раз по устаревшим технологиям, но тут можно выиграть на количестве квартир.

— Можно разделить «инвестиционный портфель» на несколько составляющих, — советует заместитель генерального директора компании «Пересвет-Регион» Василий Фетисов. То есть, приобрести жилье и бизнес-класса, и эконом-класса. Панельное жилье дорожает меньше, но продать его куда проще: покупатель дешевых квартир менее привередлив, чем его «коллега», специализирующийся на бизнес-классе.

— Просчитывая будущую прибыль, учтите, что «инвестиционная» квартира в регионах, в процессе строительства дорожает на 30 – 40%. По Москве эксперты приводят куда более скромную цифру – частным инвесторам не стоит ждать прибыли более 20 %. Что приятно, «входной билет» на региональный рынок значительно дешевле по сравнению со столицей, – можно начинать играть, имея в кармане около $ 40-50 тыс.

Читайте также  Найти склад: к 2011 году ожидается дефицит помещений

— Не забывайте о том, что в течение трех-пяти лет после заселения микрорайона жилье также продолжает расти в цене просто за счет создания инфраструктуры  школ, садиков, магазинов, гаражей и дорог.

— Рискованно замораживать большие средства в городах с одним или двумя-тремя градообразующими предприятиями. Вдруг предприятия потеряют заказы или госфинансирование. Тогда местные жители ринутся на заработки в другие города, и квартиру вы продать не сумеете или продадите за копейки.

— Василий Фетисов также напоминает, что нужно обратить внимание и на репутацию застройщика, — от него напрямую зависит качество строительства, а значит, — и цена жилья. Не надо забывать в каждом случае проверять наличие правоустанавливающих документов на землю, разрешение на строительство – бывает, что в некоторых областях нашей бескрайней страны легко относятся к юридическим тонкостям.

Так что частному инвестору нужно изучить закон «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ, проштудировать информацию о городе, где он хочет купить жилье. Прекрасно, если он обладать некоторой долей деловой интуиции – начинающим бизнесменам надо развивать в себе «шестое чувство».

 

Актуальные проекты компании ПИК (декабрь 2021)ТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру
Просторная 7 Москва, Северо-Восточный округ, район Богородское, м. Преображенская площадь 2 кв. 2022 г. от 7 673 400 руб.
Путилково Красногорский район, д. Путилково Сдан от 5 146 740 руб.
Кузьминский лес г. Котельники 1 кв. 2022 г. от 5 713 000 руб.
Дмитровский парк Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 4 кв. 2023 г. от 6 139 696 руб.
Шереметьевский Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская 4 кв. 2022 г. от 9 095 555 руб.
Мичуринский парк Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная 3 кв. 2023 г. от 7 227 680 руб.
Оранж парк г. Котельники 1 кв. 2019 г. от 6 531 700 руб.
Саларьево парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, пос. Московский 3 кв. 2023 г. от 5 779 980 руб.
Люберцы парк Люберецкий район, г. Люберцы 1 кв. 2023 г. от 4 825 260 руб.
Никольские Луга Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово 4 кв. 2023 г. от 4 645 260 руб.
Бунинские луга Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея 3 кв. 2023 г. от 5 527 820 руб.
Одинцово-1 Одинцовский район, г. Одинцово 4 кв. 2023 г. от 4 340 380 руб.
Амурский парк Москва, Восточный округ, район Гольяново, м. Черкизовская 3 кв. 2024 г. от 6 146 000 руб.
Люберецкий Люберецкий район, г. Люберцы 4 кв. 2022 г. от 5 274 720 руб.
Перовское 2 Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Нижегородская МЦК 4 кв. 2023 г. от 6 090 300 руб.
Кавказский бульвар 51 Москва, Южный округ, район Царицыно, м. Кантемировская от 5 874 660 руб.
Ильинские луга Красногорский район, п. Ильинское-Усово 2 кв. 2023 г. от 3 966 070 руб.
Белая Дача парк г. Котельники 1 кв. 2023 г. от 4 757 940 руб.
Кронштадтский 9 Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион 3 кв. 2023 г. от 8 227 680 руб.
Солнцево парк Новая Москва, Новомосковский округ, пос. Внуковское 2 кв. 2022 г. от 2 578 100 руб.
Мякинино парк Москва, Западный округ, район Кунцево, м. Строгино 3 кв. 2022 г. от 6 205 360 руб.
Holland park Москва, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак 3 кв. 2022 г. от 7 656 750 руб.
Восточное Бутово Ленинский район 4 кв. 2023 г. от 3 588 760 руб.
Матвеевский парк Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная 2 кв. 2024 г. от 6 763 592 руб.
Жулебино парк Люберецкий район, г. Люберцы 1 кв. 2023 г. от 5 183 070 руб.
Руставели 14 Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Бутырская 4 кв. 2023 г. от 7 310 160 руб.
Михайловский парк Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект 4 кв. 2022 г. от 6 596 200 руб.
Сокольнический Вал 1 Москва, Восточный округ, район Сокольники, м. Сокольники 4 кв. 2023 г. от 6 569 748 руб.
Западный порт Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1 кв. 2023 г. от 12 678 600 руб.
Бусиновский парк Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Ховрино 2 кв. 2023 г. от 6 025 520 руб.
Ясеневая 14 Москва, Южный округ, район Орехово-Борисово Южное, м. Домодедовская от 8 533 840 руб.
Зеленый Парк Москва, Зеленоградский округ, район Старое Крюково 3 кв. 2024 г. от 5 215 560 руб.
Измайловский 11 Москва, Восточный округ, район Измайлово, м. Измайловская от 4 986 492 руб.
Кольская 8 Москва, Северо-Восточный округ, район Бабушкинский, м. Свиблово 2 кв. 2023 г. от 6 671 840 руб.
Измайловский лес Балашихинский район, г. Балашиха 2 кв. 2024 г. от 4 112 080 руб.
Люблинский парк Москва, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская 1 кв. 2023 г. от 5 500 240 руб.
Лосиноостровский парк Москва, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского от 6 117 057 руб.
Большая Академическая 85 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Окружная МЦК 4 кв. 2023 г. от 6 324 920 руб.
Новохохловская 15 Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский 2 кв. 2023 г. от 6 233 010 руб.
Барклая 6 Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили от 9 096 850 руб.
Второй Нагатинский Москва, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская 1 кв. 2023 г. от 6 858 720 руб.
Волоколамское 24 Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Стрешнево МЦК 1 кв. 2023 г. от 7 582 080 руб.
Столичные поляны Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская 3 кв. 2021 г. от 7 504 840 руб.
Волжский парк Москва, Юго-Восточный округ, район Текстильщики, м. Текстильщики 1 кв. 2023 г. от 5 939 700 руб.
Большая Очаковская 2 Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект 4 кв. 2022 г. от 7 426 900 руб.
Середневский лес Новая Москва, Новомосковский округ, м. Филатов луг 1 кв. 2023 г. от 4 829 730 руб.
Лефортово парк Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1 кв. 2021 г. от 14 355 900 руб.
Сигнальный 16 Москва, Северный округ, район Отрадное, м. Владыкино 4 кв. 2022 г. от 6 934 000 руб.
Академика Павлова Москва, Западный округ, район Кунцево, м. Молодежная 1 кв. 2023 г. от 8 107 420 руб.
Полярная 25 Москва, Северо-Восточный округ, район Южное Медведково, м. Медведково 2 кв. 2023 г. от 5 932 000 руб.
Читайте также  Хорошие отношения с властями – главный критерий при выборе региона для инвестиций

Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все